相続税の判断基準価格【関西・大阪の不動産売却時のご参考にしてください】

相続税・贈与税における土地の値段とは?(路線価)

一物四価土地の値段といっても実際には、売買取引時価(実勢価格)や公示価格、路線価、固定資産税評価額などといったいくつもの価格があります。
そのため、土地は一物四価の商品といわれています。
ただし、相続税・贈与税では土地の値段(相続税評価額)は路線価(だいたい実勢価格の70%~80%)で評価することになっています。

公示価格

公示価格とは国土交通省が示す土地(地価公示標準地)の値段となります。不動産鑑定士の評価を参考にし、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
毎年1月1日が評価時点となり、3月下旬ごろに公表されます。公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものとなっています。そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として活用されています。
なお,公示価格を補うものとして、都道府県基準地価というものがあります。これは都道府県が示す土地(地価調査基準地)の値段となります。毎年7月1日が評価時点となり、9月下旬ごろに公表されます。これも公示価格と同じような水準の評価となっています。
公示価格や都道府県基準地価を閲覧したいときは、国土交通省が運営している土地総合情報ライブラリーを利用するといいでしょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは市町村(東京都23区内の場合は都税事務所)が示す土地の値段となります。固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長(東京都23区内の場合は都知事)がその価格等を決定することになっています。
固定資産税評価額とは、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など土地と家屋にかかる税金の基準となっています。固定資産税評価額は、3年ごとに評価額を見直され、前回の評価替えは平成15年でした(地法341)
土地や家屋の固定資産税評価額を知りたいときは、固定資産(土地・家屋)が所在する市町村の税務課(東京都23区内の場合は都税事務所)で固定資産課税台帳を縦覧して調べます。市町村によっては、「本人」や「本人から委任を受けている人」などの一部の人しか縦覧できないことになっています。ちなみに、東京都23区内で縦覧できる人は以下のようになっています。

路線価

路線価とは国税庁が示す土地(全国の主要な市街地の道路)の値段となります。相続税や贈与税では、土地は路線価方式(または倍率方式)という評価方法で評価します。よって、相続税や贈与税においては、一番重要な土地の値段となっています。毎年1月1日が評価時点となり、8月上旬ごろに公表されます。路線価を閲覧したいときは、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用するといいでしょう。
よく相続税の本や人の話で、「現金として持っているより、土地として持っているほうが相続税は安い」と説明されています。これは、どういう意味なのでしょうか。例えば、現金1億円を持っていたとします。この場合、現金1億円の財産評価額は1億円です。では、売買取引時価1億円の土地はどうでしょう。この場合、財産評価額は1億円とはなりません(偶然に1億円となる場合もありますが)。
前述したように相続税では、土地は路線価方式(または倍率方式)という評価方法で評価します。この評価方法で財産を評価すると、だいたい売買取引時価の70%~80%ぐらいになります。ですから、通常、売買取引時価1億円の土地の財産評価額は約7000~8000万となります。したがって、現金より土地で持っているほうが財産評価額は安くなり、相続税が安くなります。
ただし、この更地の財産評価で使われる路線価は、実際の売買価格などをもとに毎年1月1日を評価時点として決め、改訂されます。しかし、売買取引時価は常に変動しているため売買取引時価より路線価のほうが高くなってしまうケースもありえるのです。ですからその場合は、現金1億円より売買取引時価1億円の更地を持っているほうが相続税が高くなります。

倍率方式

相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価します。ただし、路線価は全国の主要な市街地の道路にしか設定されていません。全国の全ての道路に値段をつけることは現実的に不可能です。そのため、路線価のない土地を評価するときは、代替として固定資産税評価額を使います。
ただし、この固定資産税評価額は路線価より低い水準となっており、そのまま相続税・贈与税の評価額として使用することは適切ではありません。そのため、相続税・贈与税の評価の際には、これを何倍かにします。このことから、この評価方法を倍率方式というのです。倍率を閲覧したいときは、国税庁が運営している路線価図等閲覧コーナーを利用するといいでしょう。

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