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不動産売却査定時のアレコレ＜その②＞

家の査定に行く前には

もちろんその物件の概要や近隣物件、路線価格

そして戸建てや土地の場合は前面道路の形態(建築基準法上の道路かどうか)を

調べてから基本査定にお伺いします。

しかし中には道路持分が分からなかったりすることもたまにあります。

最終売却の際の取引に支障をきたすことはありませんが・・

そのようなケースでは

不動産を売られる方が例えば相続で取得されていたり

親御さんから贈与を受けていたりするケースがあります。

これも以前にあったケースです。

通常とおり査定にお伺いし、査定金額もほぼ売主様のご希望通りの価格で

すんなり売却に移行する予定でした。

その後、媒介契約(家を売るのを任せる契約)を交わし

物件調査を行い売却活動開始！

そして2週間ほどで買い手が決定しました。

しかし、その後に気づいたのですが

道路の持ち分がその売主様の名義になっていなかったのです。

相続登記をご自身でされたそうですが全く気付くことはなかったそうです。

契約前に発覚したので速やかに道路持分の相続手続を行って

いただき問題は出ませんでしたが司法書士を入れていないゆえ

起こったケースかと思います。

又、前道が私道の場合によく家を売られるかたが勘違いされるのが

土地の有効面積です。

親から土地は30坪あると聞いていたが・・

そんな土地付住宅の査定に行った際の事です。

前面道路は3ｍくらいの車1台が通れるくらいの幅。

いわいる42条2項道路という形態でした。

お向かいさんと互いに道路に敷地を提供している道路になっていました。

これは基本、再建築時には道路中心から2m後退して

建て替えることが定められています。

(登記簿の面積と有効の土地面積とが変わってきます)

通常の土地価格の査定であれば再建築時のセットバック部分を差し引いた

面積で算出します。

この売主様の土地登記面積は101㎡で間口が9ｍある土地でしたので

現状、計算すると

現在の私道負担が9ｍ(間口)×1.5ｍ(道路中心)＝約13.5㎡。

再建築時はセットバックで0.5ｍ下がらないといけないので

0.5ｍ×9＝約4.5㎡。合計、道路に約18㎡取られることになります。

よって有効の土地面積は差引83㎡で土地有効面積は25.1坪。

売主様が30坪あると思っていた土地の有効面積は約5坪も少ない状況の査定価格に。

その土地の一坪あたりの査定金額は75万円。

一坪当たりの査定金額には納得されていたのですが

弊社の土地の査定は約1880万円。

売主様のご希望価格は30坪×75万円＝2250万円でした。

当時少し考える・・との事でしたが弊社で売却することはありませんでしたが

どの不動産会社も私道部分を査定金額に

上乗せするところはないと思います。