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弊社に寄せられる売却相談の中には
古い家が建っているが土地として売却もしくは買取してほしいと
いった内容も頻繁にあります。
土地が10坪以下の場合は建て替えができる広さがない為に
基本的には建物を活かした形での使用目的での売却や買取となります。
しかし土地が20坪以上になると
十分、建て替え用地として成り立つので
土地としての価値で売却や買取を行っています。
弊社の場合は大阪市内を中心としたエリアになる為に
土地が12坪～15坪位の面積になると
そのエリアの【用途地域】と前道が重要となります。
【用途地域】にはそのエリアの建築できる面積の制限が為されており
1階に対しての面積制限の『建ぺい率』
延面積に対しての制限である『容積率』が決まっています。
大阪市の場合、以前に第1種住居地域と準工業地域の一部の建ぺい率が
緩和された経緯があり、一部の地域が建ぺい率60％⇒80％に変更されました。
※もう20年近くまでだったと思いますが・・
弊社の取り扱いする物件のエリアで圧倒的に多いのが
この第1種住居地域と準工業地域なのです。
そして先程申し上げた12坪～15坪位の敷地の物件に関しては
この用途地域の建ぺい率が60％か80％かで大きく不動産価値が変わってくるのです。
先日もありましたが2つの同じような敷地の物件でも大きな違いがでました。
一つの物件は土地が約12坪、前面道路が4mです。
この地域では第1種住居地域の建ぺい率80％でした。
そうなると大きな建物にはなりませんがガレージ付きの2LDKで3階建
というのも可能になり、建て替え用地としても考えられます。
片やもう一つの物件は土地が12.5坪で前面道路4m、
ここまでは同じなのですがこちらの地域では
準工業地域で建ぺい率が60％です。
こうなるとまともな間取りの3階建は基本、難しくなります。
※1人暮らし向けの建物なら可能かと考えます。
そうなると建物がいくら老朽化し、雨漏りしていても
建物を活かした形での使用目的の方に対して売るということに
なりかねないのです。
それが売却金額にも反映したことは言うまでもありません。
この準工業地域では
建ぺい率が60％の地域と80％の地域があり
それによって敷地が大きくない物件の場合には
売却金額が大きく変わるケースが出てくるのです。
この話はその土地の形状で
土地の間口が2間（にけん）約3.6ｍ以上あっての話です。
間口が尚且つ狭小になると用途地域の如何を問わず
又、再建築が難しくなります。
不動産をお持ちの方でも
そんなに用途地域を機にされている方は少ないと思いますが
売却する際には思っていたよりも売却金額が伸びない・・・
そんなケースも出てくるかもしれません。 😥
