そんなに古くないけれど築年数が分からない家

今日で2022年4月も最終日。

すでにGW休みになっている方が多いと思います。旅行中の方も多いでしょうが今日も私は勤務中。

以前はゴールデンウィークに営業の不動産会社も多くありましたが今では休むところの方が多いですね。

5月のGW明けに購入する中古一戸建があります。

この物件はガレージ付きの2階建で評価証明書では昭和62年建築となっていますが建物が最近まで未登記状態。

非常に珍しい・・。

当然、建築確認申請はしていないでしょうね。

建築確認申請・・

建築基準法6条1項や2項に該当する場合に建築主は建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、

これらの者の建築確認を受けて、確認済証の交付を受けなければ建築することができない。

これ位の築年数(約35年)の中古一戸建ならば通常、建築年月日があります。

(古い長屋などは築年数不詳が多く存在しますが)

この物件に関しては弊社が購入するまでに売主側で建物表示登記(建物の築年数などがわかる)を行ってもらい昭和62年10月建築になりました。

また大阪市内などでは以前から建築基準法上の建ぺい率や容積率を超過して建てられている家は相当数存在しています。

土地面積30㎡～40㎡の敷地に3階建が敷地目一杯に建築されている中古戸建をよく見かけます。

大阪市内も2004年(平成16年)に住居系の用途地域(第1・2種、準住居・準工業の一部)で建ぺい率の緩和があり60％のところが80％になりました。

しかしそれまでは商業地などを除けば基本的に住居系は建ぺい率60％でしたので普通は敷地30～40㎡であればまともな家は建ちません。

しかし昭和40年代後半くらいから平成15年迄普通に建ぺい率、容積率を超過する家が多く建てられました。

中間検査も完了検査も義務ではなかったからでしょうね。

この形が是正されたのが2005年(平成17年)の設計構造計算書の偽造という事件からでした。

そこから約3年で建築基準法が変わり、厳しくなりました。

(正常になったのかな！？)

それが当時は各銀行の中古住宅の住宅ローン審査にもかなり影響しました。

今では新築の3階建であれば中間検査や完了検査が義務付けられている為、建ぺい率や容積率を違反している建物は基本存在しません。

ただ一昔前のバブルの頃と比べると色んな事に対し曖昧でも通っていたところが厳正にするのが当たり前になったような気がします。

ただ建っているものを建ぺい率や容積率違反だからといって削るわけにもいきません。

完了検査などが義務付けられていない時に建ってしまった家はどうする事もできません。

しかし建て替えの時には現行の建築基準法に合わせて設計しないといけませんので狭小地の場合はかなり深刻な話になるでしょうね。

隣地を購入して再建築できれば理想ですが資金的なこともありますし、そんなに都合よく隣地が売りに出されているとは思えませんが・・。