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LINEで相談東南角地！？
今日からお盆休み明けで
これから出勤・・という方が多いのではないでしょうか？
長い梅雨が明けてからは夏らしい日が続いていますね。
今回は同じような非常に良い立地なのですが
実は再建築不可・・というお話です。
東南角の土地というのは日当たりのよい立地の中でも誰もが好まれる条件だと思います。
しかし弊社に売却の依頼を頂いたその2物件は前道が4mあるのですが
再建築不可だったのです。
＜一つ目＞
東大阪市某所にある1/2戸建
前道は見るからに東側4m・南側4mはある道路でした。
しかし東大阪市の道路図を見ると東側は非該当道路、南側は43条2項道路となっていました。
もちろん43条2項2号（昔の43条但し書き）の適用で再建築が出来るようになる可能性は
ありますが現状では再建築が不可です。
その道路の所有者がかなり多く存在することも適用を阻害する要因になりそうです。
昔の43条但し書きであればその道路部分の土地所有者すべての印鑑が必要になったりと
適用条件的に難しいものになることは
公図（法務局にある地図のようなもの）を見れば推測がつきます。
この東大阪市の物件も公図を見るだけでかなり厳しいことがわかるほどです。
ありがたいことに
こちらは仲介売却する形で依頼を受け、すでに買い手は決定しました。
＜2つ目＞
こちらは門真市某所の1/4戸建
東側の道路は水路と里道の手前に他人地があり成り立っているものでした。
南側は門真市が所有している公道ですが接面しているのは約55㎝。
そうです。前回、書いた物件です。
この東側道路に接している別の新しく建築された建物があったので
軒並み建築計画概要書（役所にある建物の新築時の申請書類）を閲覧しました。
すると軒並みその道路で接道されておらず、道路扱いはありません。
誰もその道を道として扱っていないのはやはり何か阻害要因があるからでしょう。
するとこの物件の東側の接道で再建築を果たすのは難しいそうです。
南側は当然、2ｍ面していないのでできません。
この物件も東側も約4ｍほどあって車の通行もできる広さなのですが・・。
南側も幅員4ｍの公道なので見るだけですと立派な東南角地物件に見えるのですが。
なので今まで使っていた道路という表記は間違いになります。
建築基準法上の道路扱いがない場合は、通路になります。 道路でなく【通路】
よって東南角地の物件ではなく、東側通路につき採光あり。
南向きで前面は公道ではあるものの再建築不可という物件になりますね。
間違って広告に【東南角地】と記載してしまうと
誇大広告になってしまいます・・。
