狭小土地付と広い借地

6月もあと5日で終わりますね。

早くも2022年も折り返し地点です。

不動産売買は成約事例をみているとそこそこ動いているようです。

他人事みたいですが・・。

弊社は例年と同じくらいのマイペースで仕事をこなしているところです。

最近、家の売却で多いのが実家の売却依頼です。

この実家というのがほとんど空き家です。

売却理由は空き家につき単純売却になります。

ほとんどが築年数はかなり経過した戸建がほとんどですが中には借地物件もありますし土地もあります。

その中の一つは実家と言っても家はなく事情があって更地にされたようです。

賃貸で家を人に貸していた際に出火してやむなく更地にしたとの事です。

その土地の敷地は50㎡以下で用途地域が第1種住居地域、建ぺい率は60％になります。

前面道路は位置指定道路で幅員4.0m。

容積率も160％に制限されるのでかなり小さめの建物のみ再建築が可能です。

今の建築費からみると建物の延面積が低くなると坪単価も上がります。

すると需要的には少なくなってしまいます。

土地が狭い割に割高になるからです。

もちろん隣家の人が購入すると値打ちは上がるでしょう。

しかしそういうケースに限って隣家の方が年配の方で今後、誰も住まないから要らない・・というケースが多いですね。

このコラムでも狭小地の売却や買取は非常に難しいところがあることを書いています。

土地が比較的狭く、昭和45年以降から平成10年位に建った一戸建のほうが寿命は短いのかも。

大阪では昭和48年位から一戸建の建売が増えました。それも敷地が狭い物件です。

それまでは長屋中心だったと思います。

そんな狭小地の場合、再建築するよりリフォームする方が得策だったりします。

更地にすると逆に売りにくい物件に変身する事も。

築年数が古い場合、空き家になると解体の補助金などが出ることから更地にする方もいます。

しかしそれがかえってアダになることも・・。

土地面積が50㎡以下で建ぺい率が60％、尚且つ前道が4m以下のところは要注意！

弊社に依頼があった物件の中でも狭小地で更地の物件はかなり厳しくもなります。

とくに建物を生かして再生するのが好きな弊社では。

古い長屋の方が建物自体はリフォーム次第で長持ちするかもしれませんね。建物全体が大きいので。

しかし借地物件の場合は敷地が広いと今度、地代が上がります。

そうすると逆に売りにくくなったりもします。

借地の場合は基本、建物があれば借地10坪ほどの物件の方が売りやすかったりします。